Konut Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz; beş yıldan sonra ise kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
Kira ilişkileri, borçlar hukukunun günlük hayata en fazla yansıyan alanlarından birini teşkil eder. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, kiraya veren ile kiracı arasında en sık uyuşmazlık konusu olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında bedelin belirlenmesine ilişkin temel kuralları düzenlemektedir.
Yenilenen Dönemde Artış
TBK m.344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural kiracının aleyhine değiştirilemez. Konut kiralarına ilişkin geçici yüzde yirmi beş sınırlaması ise 2 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.
Beş Yıllık Kira İlişkilerinde Hakkaniyet
TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık dönemde, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir. Bu düzenleme, uzun süreli kira ilişkilerinde piyasa değerinin çok altında kalan bedellerin güncellenmesine imkân tanır.
Kira Tespit Davası
- Dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır,
- Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur,
- Mahkeme bilirkişi aracılığıyla emsal kira bedellerini araştırır,
- Belirlenen bedel, kanunda öngörülen şartlar gerçekleşmişse yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
Sürelerin Önemi
TBK m.345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aksi hâlde belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu nedenle bildirimin zamanında yapılması büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kira artışında üst sınır nedir?
TBK m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Yüzde yirmi beş sınırı hâlâ geçerli midir?
Hayır. Konut kiralarına ilişkin geçici yüzde yirmi beş sınırlaması 2 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.
Beş yıl sonra kira bedeli nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, belirlenecek bedel yeni dönemden itibaren geçerli olur.
Kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kira Bedelinin Güncel Değerine Getirilmesini mi İstiyorsunuz?
Kira tespit davasında ihtar ve dava açma zamanı yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirler; sözleşmenizi ve sürelerinizi birlikte değerlendirelim.