Kiralananın Ayıplı Olması ve Kiracının Hakları
Kiralananda sonradan ayıp ortaya çıkması hâlinde kiracı, TBK m.305 ve devamı uyarınca kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; ağır ayıplarda sözleşmeyi feshedebilir.
Kira sözleşmesinde kiraya verenin temel borcu, kiralananı kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Ancak kiralananda sonradan rutubet, su sızıntısı, tesisat arızası veya ısınma sorunu gibi ayıplar ortaya çıkabilir. Bu durumda kiracının hangi haklara sahip olduğu, Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Kiraya Verenin Yükümlülüğü
TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli bir durumda belirlenen tarihte teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiraya veren, kiralananın sözleşmeye uygun kullanımını engelleyen ayıplardan sorumludur.
Kiracının Hakları
- Ayıbın giderilmesi: Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun süre içinde giderilmesini isteyebilir.
- Kira bedelinden indirim: Ayıp kiralananın kullanılmasını azaltıyorsa, kiracı ayıp oranında kira bedelinden indirim isteyebilir.
- Zararın giderilmesi: Kiraya veren kusursuz olduğunu ispat edemezse kiracı ayıp nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.
- Fesih: Ağır ayıplarda kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
Ayıbın Kiracı Tarafından Giderilmesi
TBK m.306 uyarınca kiraya veren, kiralanandaki önemli olmayan ayıbı öğrendiği hâlde uygun bir süre içinde gidermezse, kiracı bu ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bunun bedelini kira bedelinden indirebilir. Ancak bu yola başvurmadan önce ayıbın kiraya verene yazılı olarak bildirilmesi ve uygun süre verilmesi gerekir.
Kiracının Küçük Bakım Yükümlülüğü
TBK m.317 uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Örneğin ampul değişimi veya musluk contası gibi küçük onarımlar kiracıya aittir. Çatı, tesisat, kombi gibi esaslı onarımlar ise kiraya verenin sorumluluğundadır.
Bildirim ve Delil
Kiracının, ayıbı fark eder etmez kiraya verene yazılı olarak bildirmesi ve ayıbı fotoğraf veya delil tespiti yoluyla belgelemesi gerekir. Bildirimin yapılmaması, ayıbın büyümesi hâlinde kiracının da sorumlu tutulmasına yol açabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu nedir?
TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiracı hangi hakları kullanabilir?
TBK m.305 uyarınca ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir.
Kiraya veren ayıbı gidermezse ne olur?
TBK m.306 uyarınca kiracı, uygun süre içinde giderilmeyen önemli olmayan ayıpları kiraya veren hesabına kendisi giderebilir ve bedeli kira bedelinden mahsup edebilir.
Ağır ayıp hâlinde kiracı ne yapabilir?
Kiralananın kullanılmasını önemli ölçüde zorlaştıran veya kiracının sağlığını tehlikeye sokan ayıplarda kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının küçük onarım yükümlülüğü var mıdır?
Evet. TBK m.317 uyarınca kiracı kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.
Kiraladığınız Evde Rutubet, Tesisat veya Benzeri Ciddi Bir Sorun mu Var?
Ayıbın kiraya verene bildirilmesi ve uygun süre verilmesi haklarınızı korur; ayıbın tespiti ve talepleriniz için birlikte hareket edelim.