Kiracıyı Tahliye Sebepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kendiliğinden yenilendiğinden kiraya veren ancak kanunda sayılan ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerle tahliye isteyebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu, kiracıyı korumaya yönelik özel bir sistem benimsemiştir. Bu sistemde belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitmesi, kiracının tahliyesi için tek başına yeterli değildir. Kiraya veren, ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerin varlığı hâlinde kiracının tahliyesini isteyebilir.
Sözleşmenin Kendiliğinden Yenilenmesi
TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- Gereksinim: TBK m.350 uyarınca kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi,
- Yeniden inşa ve imar: Kiralananın esaslı onarımı veya yeniden inşası nedeniyle boşaltılmasının zorunlu olması,
- Yeni malikin gereksinimi: TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinimi.
Bu davalar, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Yazılı tahliye taahhüdü: TBK m.352/1 uyarınca kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte boşaltmaması,
- İki haklı ihtar: TBK m.352/2 uyarınca bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olunması,
- Aynı ilçede konut: TBK m.352/3 uyarınca kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması,
- Kira bedelinin ödenmemesi: TBK m.315 uyarınca kiracının temerrüdü nedeniyle verilen süre içinde borcunu ödememesi.
Sürelere Dikkat
Tahliye sebeplerinin her biri kendine özgü dava açma sürelerine bağlıdır ve bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Süresi içinde dava açılmaması hâlinde sözleşme bir yıl daha uzar ve tahliye ancak bir sonraki dönemde istenebilir. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; ancak tahliye taahhüdü ve temerrüde dayalı tahliyenin icra yoluyla talep edilmesi hâlinde farklı usul kuralları uygulanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mıdır?
Hayır. TBK m.347 uyarınca kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
İhtiyaç nedeniyle tahliye nasıl istenir?
TBK m.350 uyarınca kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
TBK m.351 uyarınca yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla tahliye isteyebilir.
İki haklı ihtar nedir?
TBK m.352/2 uyarınca bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtarda bulunulması hâlinde kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilmesidir.
On yıllık uzama süresi dolarsa ne olur?
TBK m.347 uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracınızın Tahliyesini mi Talep Etmek İstiyorsunuz?
Tahliye sebeplerinin her biri farklı süre ve şartlara bağlıdır ve süreler kaçırıldığında dava hakkı düşebilir; durumunuza uygun tahliye yolunu birlikte belirleyelim.