Kiralanan Taşınmazın Satılması ve Kiracının Durumu
Kiralananın sözleşme süresi içinde satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesine kiraya veren olarak taraf olur ve kiracıyı ancak kanunda öngörülen sebeplerle tahliye ettirebilir.
Kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmazın satılması, kiracılar bakımından sıkça endişe yaratan bir durumdur. Kiracılar, yeni malikin kendilerini derhâl tahliye ettirebileceğinden çekinebilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı bu durumda da koruyan düzenlemeler öngörmüştür.
Kira Sözleşmesinin Devamı
TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu düzenleme gereğince kiralananın satılması, kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, eski malikin kiraya veren olarak sahip olduğu tüm hak ve yükümlülükleri devralır.
Yeni Malikin Tahliye Hakkı
TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu şartlara uyulmaması hâlinde yeni malik, ancak sözleşme süresinin sonunda genel hükümlere göre tahliye isteyebilir.
Kiracının Yükümlülükleri
- Yeni malik tarafından kendisine bildirim yapılmasından itibaren kira bedelini yeni malike ödemek,
- Kira sözleşmesinin diğer hükümlerine uymaya devam etmek,
- Bildirim yapılmadan eski malike yapılan iyiniyetli ödemeler kiracıyı borçtan kurtarır.
Sözleşmenin Tapuya Şerhi
Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, kiracının konumunu daha da güçlendirir. Şerh verilen kira sözleşmesi, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde ve işyeri kiralarında, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi kiracı bakımından önemli bir güvencedir.
Uygulamada Dikkat Edilecekler
Yeni malikin bildirim süresine ve altı aylık bekleme süresine uyup uymadığı, gereksinimin gerçek ve samimi olup olmadığı tahliye davasında titizlikle denetlenir. Ayrıca TBK m.355 uyarınca gereksinim nedeniyle tahliye ettirilen kiralananın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağı da gözetilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev satılırsa kira sözleşmesi sona erer mi?
Hayır. TBK m.310 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı olur.
Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik ancak kanunda öngörülen sebeplerle ve sürelere uyarak tahliye talep edebilir.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
Evet. TBK m.351 uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla tahliye isteyebilir.
Kiracı kira bedelini kime ödemelidir?
Yeni malik tarafından kendisine bildirim yapılmasından itibaren kira bedelini yeni malike ödemelidir.
Eski malike verilen depozito ne olur?
Depozitonun iadesi yükümlülüğü kural olarak yeni malike geçer; ancak eski malikle yapılan anlaşmalar ve somut durum ayrıca değerlendirilir.
Oturduğunuz Ev Satıldı ve Yeni Malik Tahliye mi İstiyor?
Yeni malikin tahliye talebi kanunda öngörülen bildirim ve dava sürelerine bağlıdır; sözleşmenizi ve yeni malikin bildirimini birlikte inceleyelim.