Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin inşaatı süresinde teslim etmemesi hâlinde arsa sahibi gecikme tazminatı, cezai şart veya sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir.
Gayrimenkul ve inşaat hukuku, taşınmazlara ilişkin tasarruf ve yapı faaliyetlerinin hukuki çerçevesini belirleyen, hem özel hem de kamu hukukuna temas eden bir alandır. Bu alanda en sık karşılaşılan sözleşme tiplerinden biri kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa sahibinin arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise karşılığında binayı inşa ederek belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği bu sözleşmeler, uygulamada müteaddit uyuşmazlıklara konu olmaktadır.
Sözleşmenin Niteliği ve Şekli
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi unsurlarını birlikte içeren karma bir sözleşmedir. Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden, Yargıtay uygulamasında noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartı olarak kabul edilmektedir. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirmiş olması hâlinde şekle aykırılığın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Müteahhidin Temerrüdü
Müteahhidin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmemesi hâlinde temerrüt hükümleri uygulanır. Arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır:
- Sözleşmenin ifasını ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini istemek,
- İfadan vazgeçerek müspet zararının tazminini istemek,
- Sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini istemek.
TBK m.473 uyarınca yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi kararlaştırılan süre içinde bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, iş sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.
Gecikme Tazminatı
Gecikme tazminatı, uygulamada teslimin geciktiği süre boyunca arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin emsal kira bedelleri üzerinden hesaplanmaktadır. Sözleşmede gecikme için cezai şart kararlaştırılmışsa, cezai şartın ifaya ek mi yoksa ifa yerine mi kararlaştırıldığı değerlendirilmelidir. Ayrıca arsa sahibinin teslimi ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin kabul etmesi, cezai şart talebini ortadan kaldırabilir.
Dönme ve Tapu İptali
Sözleşmeden geriye etkili olarak dönülmesi hâlinde, müteahhide veya onun üçüncü kişilere devrettiği paylar bakımından tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Ancak inşaatın önemli ölçüde tamamlanmış olması hâlinde mahkemeler, hakkaniyet gereği ileriye etkili fesih hükümlerini uygulayabilmektedir. Üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı da sonucu etkiler.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılmalıdır?
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu da içerdiğinden Yargıtay uygulamasında noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartı olarak kabul edilmektedir.
Müteahhit temerrüde düşerse arsa sahibi ne yapabilir?
Sözleşmenin ifası ile birlikte gecikme tazminatı isteyebilir veya kanuni şartlarla sözleşmeden dönebilir.
Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?
Genellikle teslimin geciktiği süre boyunca arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin kira kaybı üzerinden hesaplanır.
Sözleşmeden dönmenin sonucu nedir?
Geriye etkili dönme hâlinde taraflar aldıklarını iade eder ve müteahhide devredilen tapu payları için iptal ve tescil davası açılabilir.
Cezai şart ile gecikme tazminatı birlikte istenebilir mi?
Sözleşme hükümlerine ve cezai şartın niteliğine bağlıdır; ifaya ek cezai şart kararlaştırılmışsa ayrıca istenebilir.
Müteahhit İnşaatı Zamanında Teslim Etmedi mi?
Gecikme tazminatı, cezai şart ve sözleşmeden dönme seçeneklerinin her birinin farklı sonuçları vardır; sözleşmenizi ve inşaatın durumunu birlikte değerlendirelim.