Paydaşın Önalım Hakkı
Paylı mülkiyette paydaşlardan biri taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar TMK m.732 uyarınca yasal önalım hakkını kullanarak payı alıcıya ödenen bedel karşılığında kendilerine devredilmesini isteyebilir.
Paylı mülkiyette paydaşlar, aynı taşınmaz üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahiptir. Bu birliktelik, paydaşlar arasında belirli bir uyum ve güven ilişkisini gerektirir. Paydaşlardan birinin payını yabancı bir kişiye satması, bu uyumu bozabilir ve diğer paydaşları tanımadıkları biriyle birlikte malik olmaya zorlayabilir. Türk Medeni Kanunu, bu durumu önlemek amacıyla paydaşlara yasal önalım hakkı tanımıştır.
Önalım Hakkının Şartları
- Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması,
- Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması,
- Satışın tapuda gerçekleşmiş olması,
- Davacının satış tarihinde paydaş olması.
TMK m.732 uyarınca bir taşınmazın paydaşlarından biri, payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise önalım hakkı bulunmaz.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hâller
Önalım hakkı, cebrî artırma ile yapılan satışlarda kullanılamaz. Ayrıca paydaşlar arasındaki satışlarda da önalım hakkı doğmaz. Satış dışındaki bağış veya trampa gibi devirlerde de kural olarak önalım hakkı kullanılamaz; ancak bu devirlerin satışı gizlemek amacıyla muvazaalı şekilde yapıldığı ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülebilir.
Hak Düşürücü Süre
TMK m.733 uyarınca satış, alıcı veya satıcı tarafından önalım hakkı sahiplerine noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
Bedelin Depo Edilmesi
Önalım hakkı sahibi, alıcının ödediği satış bedeli ile tapu masraflarını hâkimin belirleyeceği süre içinde mahkeme veznesine yatırmak zorundadır. Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelden düşük gösterildiği hâllerde, gerçek satış bedeli mahkemece araştırılır. Bedelin süresinde yatırılmaması davanın reddine yol açar.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım hakkı nedir?
TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkıdır.
Önalım davası ne zaman açılmalıdır?
TMK m.733 uyarınca satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır.
Dava açarken bedel yatırılması gerekir mi?
Evet. Davacı, satış bedeli ile tapu masraflarını hâkimin belirleyeceği süre içinde depo etmek zorundadır.
Önalım hakkı hangi hâllerde kullanılamaz?
Cebrî artırma ile yapılan satışlarda ve paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragat edilebilir mi?
Evet. TMK m.734 uyarınca resmî şekilde yapılan sözleşmeyle önalım hakkından feragat edilebilir.
Ortak Olduğunuz Taşınmazdaki Pay Bir Yabancıya mı Satıldı?
Önalım davası kısa hak düşürücü sürelere bağlıdır ve satış bedelinin depo edilmesi gerekir; satış bilgilerini tapudan alarak süre dolmadan birlikte hareket edelim.